Csak néhány nap van hátra, és megkezdődik az e-ingatlan ügyintézés! Fedezd fel velünk a leglényegesebb újdonságokat!

2025. január 15-én új korszak kezdődik az ingatlanügyintézés világában, hiszen ekkor lép hatályba az elektronikus ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, és az új ügyintézési platform is életbe lép. Itt az ideje a változásnak, hiszen a földhivatali eljárás eddig az egyetlen maradt, amely még mindig papíralapú módszerekkel zajlott, míg a közigazgatás többi területe már régóta az elektronikus megoldásokra épít. Milyen új lehetőségekkel és kihívásokkal találkoznak majd az ingatlanügyekben dolgozó magánszemélyek és szakemberek e forradalmi átalakulás nyomán?

Kétségtelen, hogy az ügyvédeknek és közjegyzőknek új módszereket kell elsajátítaniuk, de ez a befektetés hosszú távon kifizetődőnek bizonyulhat. Az ingatlan-nyilvántartás digitalizálása nem csupán a folyamatok gyorsabb lebonyolítását segíti elő, hanem a bevezetést követően, a kezdeti nehézségeket legyőzve, az adminisztrációs terhek csökkentését is eredményezheti.

A rendszer megismerése során ügyvédként számos kedvező tapasztalatra tettünk szert. Az ügyintézés kényelmesebbé válik, mint a hagyományos személyes találkozók során, így az érintettek jelentős időt takaríthatnak meg. Mivel a hivatal gyorsabban értesül a változásokról, a visszaélések lehetősége is tovább csökken, ami még megbízhatóbbá teszi az eljárásokat.

Január 15-től várhatóan kizárólag elektronikus formában lehet majd benyújtani a kérelmeket, felváltva ezzel a korábban használt papíralapú, személyesen átadott vagy postai úton elküldött dokumentumokat.

A jövőben a személyes ügyintézés kizárólag szigorúan korlátozott esetekben, rendkívül ritkán, de lehetőség szerint megengedett lesz, például amikor az ingatlan vagy az ügyfél adatai megváltoznak. Jelenleg azonban egy átmeneti időszak áll rendelkezésre, amely alatt még papíralapú kérelmeket is benyújthatnak az érintettek. A papír alapú rendszer megszüntetésének időpontja egyelőre nem ismert, de várhatóan az érintettek gyakorlati felkészültségétől függően fogják majd bevezetni az új eljárásokat.

Az e-ingatlannyilvántartás egy központi platformot fog biztosítani, ahol a szerződés mellett minden egyéb dokumentum automatikusan és zökkenőmentesen készül el.

A kérelmeket az informatikai rendszer azonnal ellenőrzi, és csak abban az esetben széljegyzi a beadványt, ha az adatokat helyesen adták meg. A beadványokat azonnal iktatni fogják, és bármely földhivatal intézheti azokat. A nyilvántartást összekapcsolják a személyi adat- és lakcím-, valamint a cégnyilvántartással, így az adatok automatikusan frissülnek majd, a tulajdoni lapok mindig naprakészek lesznek. Ráadásul az ingatlanra vonatkozó perek megindításáról is hivatalból fogja értesíteni a bíróság a földhivatalt, ami így azonnal bejegyezheti ezt. Korábban akár hónapok is eltelhettek a per megindítása és a bejegyzés között, és csak az ügyfél külön kérelmére történhetett ez meg.

A jövőben a jogi képviselet minden esetben kötelezővé válik: a kérelmeket kizárólag az eljáró jogi képviselő terjesztheti be közvetlenül a rendszerben. Eddig a legtöbb esetben már előírás volt a jogi képviselet, de mostantól nem lesznek kivételek, így minden ügyben kötelező lesz ügyvédet igénybe venni. Fontos megjegyezni, hogy a platformhoz nem csupán az ügyvéd, hanem az ügyfél is hozzáférhet, és a belépés során szerepkört kell majd választaniuk.

Bár fontos, hogy a szerződést előbb készítsük el, mint a többi dokumentumot, az elektronikus földhivatali eljárás során az első lépés a megfelelő ügyvédi meghatalmazás létrehozása. Ezzel az alapdokumentummal kezdődik a teljes folyamat, és ennek precíz elkészítése elengedhetetlen a további lépések szempontjából.

Eddig az ügyvédi meghatalmazás csupán egy háttérszereplő volt, hiszen az adásvételi szerződés végén, a vegyes rendelkezések között csupán egy mondatban említették. Januártól azonban megváltozik a helyzet: a szabadszavas ügyvédi meghatalmazás eltűnik, helyette az ügyvéd egy strukturált űrlapot fog kitölteni. Ez az űrlap tartalmazni fogja az ügylet minden lényeges részletét, beleértve az összes résztvevő felet, az ingatlant és a kapcsolódó ügyet.

Ezt az űrlapot minden érintett félnek – beleértve az eladókat, vevőket és esetleges haszonélvezőket – elektronikusan kell aláírnia.

Ha maga az ügyfél rendelkezik hitelesített elektronikus aláírással, amit a rendszer elfogad, akkor használhatja azt. Ha ilyennel nem rendelkezik, de van ügyfélkapuja, akkor aláírhat azon keresztül, végül, ha van e-személyije, akkor azzal. Ehhez lesz az ügyvédnél egy bankkártyaolvasóhoz hasonló terminál, az e-személyihez pedig tartozik egy pin-kód. Ha a felsoroltak közül egyik megoldással sem rendelkezik az ügyfél, akkor a kormányablakban kell majd az ügyvéd által elkészített ügyvédi meghatalmazást aláírni. Vagyis csak abban az esetben jár bonyolultabb ügyintézéssel az új eljárás, ha az ügyfélnek semmilyen elektronikus aláíráshoz nincs hozzáférése.

Az egyedülálló dokumentum, amely továbbra is készíthető papíralapon, és amelyet hagyományos módon, kézzel is alá lehet írni, nem más, mint az adásvételi szerződés.

Tedd egyedivé a szövegedet: (természetesen lehetőség van arra is, hogy ezt az okiratot elektronikus formában írják alá). A papíralapú aláírt szerződést az ügyvéd digitalizálja egy PDF dokumentumba, majd feltölti az elektronikus archívumba. Korábban a szerződést 30 napon belül kellett benyújtani a földhivatalhoz, de a gyakorlatban ez jellemzően 1-2 napon belül megtörtént az érintettek részéről. Mostantól a meghatalmazás aláírása jelenti az ügy kezdetét, és az adásvételi szerződés aláírására és benyújtására 90 nap áll rendelkezésükre. Fontos azonban, hogy a jövőben is célszerű a teljes dokumentumcsomagot időben előkészíteni, még a meghatalmazás aláírása előtt, és az ügyintézést csak akkor indítani, amikor az adásvételi szerződés már elkészült.

Az ügy elindításához elengedhetetlen az ügyvéd által készített meghatalmazás és az adásvételi szerződés, de gyakran szükség van még egyéb dokumentumokra is, mint például bejegyzési engedélyre vagy ügyleti meghatalmazásra. Ezek a dokumentumok is elektronikus formában készülnek. Mivel az ügyvédi meghatalmazás tartalmazza az összes szükséges adatot, a rendszer képes automatizált módon előállítani a kapcsolódó iratokat, amelyeket szintén elektronikus aláírással kell ellátni.

Az új rendszer egyik legkiemelkedőbb újítása az automatikus döntéshozatal, amely a gyakorlatban lehetővé teszi, hogy az ingatlanügyekben a bejegyzések mindössze 24 órán belül megtörténjenek.

Bizonyos körülmények esetén a tulajdoni jog bejegyzése érdemi ügyintézés és emberi közreműködés nélkül is végrehajtható. Ilyen lehetőség nyílik az adásvételi tranzakciók során, amennyiben a tulajdoni változás az ingatlan egészét érinti, és az ingatlan tulajdoni lapján nincsenek bejegyzett jogok vagy tények, mint például haszonélvezet vagy elidegenítési tilalom. Más szóval, teljesen tiszta tulajdonilapról van szó. Továbbá, az érintett feleknek belföldi, nagykorú, jogképes természetes személyeknek kell lenniük, az ingatlan nem lehet állami vagy önkormányzati tulajdon, és nem állhat fenn megelőző széljegy, azaz korábban beadott, elbírálatlan kérelem. Az automatikus döntéshozatal során a felelősség jelentős része az ügyvédre hárul, míg a földhivatal csupán a kérelem elektronikus űrlapját, az ügyvédi meghatalmazást és esetleges ügyleti meghatalmazást vizsgálja, a szerződést magát viszont nem. Automatikus eljárásban kizárólag a kérelemnek helyt adó döntés hozható. Fontos garancia, hogy ha akár fennállnak is az automatikus döntéshozatal feltételei, az ügyfél a határozat kézhezvételét követő 5 napon belül kérheti az ügyének teljes körű elbírálását.

A teljes eljárás során a földhivatal folyamatosan ellenőrzi az összes benyújtott dokumentumot, és adott esetben elutasító határozatot is hozhat.

Mint már említettük, az ügyvéd szerepe a teljes ingatlaneljárás során jelentősen megnövekszik, különösen az automatizált folyamatok során.

Az ügyvédek számára egy teljesen új kihívás vár, amelyet meg kell ismerniük. 2025. január 15-től kizárólag azok az ügyvéd kollégák vehetnek részt elektronikus ingatlan-nyilvántartási ügyekben, akik sikeresen elvégezték az ügyvédi kamara által kínált speciális képzést, letették a szükséges vizsgát, és bővítették ügyvédi felelősségbiztosításukat, hogy az elektronikus ingatlan-nyilvántartási ügyekre is kiterjedjen.

A címlapkép egyedi illusztrációként szolgál. A kép forrása: Getty Images.

Kérlek, vedd figyelembe, hogy a jelen szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Az alábbiakban található jogi információk kizárólag tájékoztató jellegűek.